21世纪经济报道记者张敏 北京报道
3月5日，十三届全国人民代表大会五次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李克强作政府工作报告。
政府工作报告提出，继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
近年来，房住不炒、三稳（稳地价、稳房价、稳预期）等表述多次出现在监管部门的文件和有关讲话中，体现出楼市调控的基本原则并未改变。
今年的政府工作报告还重申了楼市调控的目标，即“促进房地产业良性循环和健康发展”。
中原地产首席分析师张大伟认为，促进良性循环指向政策端须着力防范销售及信用端的恶性循环风险，保障市场预期的平稳有序。这也是监管层基于过去一年来的市场变化做出的表态，体现出对楼市运行质量的更高要求。
因此，政策端对于楼市降杠杆、防风险的基本要求并不会改变。“三道红线”、“五档管理”等房地产金融审慎管理制度仍将持续执行。
对于合理住房需求的支持，也被认为是政府工作报告中房地产工作有关表述的亮点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，政府工作报告明确，继续保障好群众住房需求，并提到，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。结合近期监管部门的表态，说明合理的住房需求得到肯定。
2021年的中央政治局会议和中央经济工作会议，均提到了对合理住房需求进行支持。今年2月24日，住建部也在新闻发布会上提出，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求。
从需求分层来看，刚需与改善性需求的满足同样重要。业内分析人士认为，目前，政策端对前者的支持力度相对较大，后者则尚有加强的空间。
“改善性住房需求在市场中的占比不断提高，贝壳研究院估算，全国改善性换房需求能够占到50%-60%。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，促进改善性需求释放，既能够打通二手房、新房和土地市场的循环，也能够促进城市更新改造投资，对于发展租赁市场也有非常大的帮助。“可以说，在当前形势下，促进改善型需求能够有效缓解部分房地产企业的资金困局。”
严跃进认为，对合理住房需求的支持，将是今年的重要政策着力点。这其中包含两个方面：
一是通过信贷支持、购房补贴、公积金政策宽松等手段，进一步降低购房门槛；二是通过加强租赁住房、保障房等的建设，在供给端进行改善。
他表示，在今年，这些方面的政策将得到细化。尤其是对改善性需求的支持政策和对保障性租赁住房的支持措施，将是重要的看点。
严跃进表示，从政府工作报告的有关表述来看，房地产市场2022年平稳运行将是趋势。一方面，调控政策更加完善，且更具精准性和协调性，尤其是房地产长效机制的运行，将对市场起到保驾护航的作用；另一方面，随着调控政策深入人心，加之市场的洗礼，各类市场主体也趋于理性。
上述机构认为，短期内，房地产市场将延续回温的局面，市场基本面有望在今年二季度之后恢复正常，开发企业投资信心也有望在二季度逐步恢复。
